Un remate judicial es un procedimiento mediante el cual se vende un bien embargado para obtener dinero con el que se pagan deudas. Para quien desea comprar, puede representar una oportunidad de adquirir una casa, un apartamento, un vehículo u otro bien; sin embargo, antes de participar es fundamental estudiar el proceso, conocer el estado del bien y calcular cuánto dinero se necesitará para completar la compra.
El primer paso consiste en identificar el remate y consultar el expediente judicial. El aviso contiene información como el número de radicación del proceso, el juzgado, la fecha y la hora de la diligencia, la descripción del bien, el avalúo y las condiciones para presentar una oferta. Con el número de radicación, se puede consultar el proceso en la Rama Judicial y revisar si existen actuaciones que indiquen aplazamientos, nulidades, recursos pendientes o cambios en la fecha del remate.
En el caso de los inmuebles, debe revisarse cuidadosamente el certificado de libertad y tradición, que permite conocer quién figura como propietario, las características del inmueble y las anotaciones relacionadas con hipotecas, embargos, demandas y otras limitaciones. Es importante comparar la información del certificado con la descripción del aviso y el avalúo, prestando atención a diferencias en el área, los linderos o la identidad del propietario. También deben estudiarse anotaciones como falsa tradición, usufructos, servidumbres, afectaciones a vivienda familiar o patrimonio de familia y demandas inscritas.
Otro aspecto esencial es comprobar el estado físico y la ocupación del bien. El acta de secuestro puede indicar las condiciones en que se encontraba y quién lo ocupaba cuando se realizó la diligencia. Siempre que sea posible, conviene visitar el inmueble o inspeccionar el vehículo con autorización del secuestre o de quien tenga su custodia. Si el inmueble está ocupado, debe tenerse presente que ganar el remate no significa necesariamente poder utilizarlo de inmediato. También es necesario evaluar los posibles problemas jurídicos, los daños físicos, las dificultades de entrega y los recursos económicos disponibles para asumir todos los costos.
El avalúo es especialmente importante porque sirve como referencia para calcular la oferta mínima y el depósito exigido para participar. Para los inmuebles puede tomarse el avalúo catastral incrementado en un 50 %, salvo que se presente un dictamen pericial que sustente otro valor. Para los vehículos se mencionan valores oficiales utilizados para calcular el impuesto vehicular o precios de publicaciones especializadas. La oferta mínima suele corresponder al 70 % del avalúo y que el depósito para participar equivale al 40 % de ese mismo valor. Por ello, se recomienda comparar el avalúo con el precio de inmuebles similares y revisar el estado del bien antes de decidir cuánto ofrecer.
Para participar, el interesado debe identificar la cuenta de depósitos judiciales del juzgado en el Banco Agrario de Colombia y realizar la consignación correspondiente, utilizando los datos del proceso y su identificación. El comprobante debe conservarse y adjuntarse a la postura según las instrucciones del remate. Se recomienda efectuar el depósito con anticipación y verificar que los datos estén correctos. Si el participante no resulta favorecido, el depósito se devuelve conforme al procedimiento descrito; si gana, el dinero consignado se abona al precio de compra.
Una vez realizada la diligencia, quien presenta la oferta ganadora debe cumplir con los pagos dentro de los plazos indicados. Se señala que, dentro de los cinco días siguientes a la audiencia, el rematante debe consignar el saldo pendiente y presentar el comprobante del impuesto de remate, el 5 % del precio final adjudicado. Si no cumple oportunamente, el juez puede improbar el remate y ordenar la pérdida de la mitad del depósito como multa. Por eso, antes de presentar una oferta, es indispensable disponer de los recursos necesarios para pagar el saldo y los demás gastos asociados.
Después de cumplirse los pagos, el juez procede a aprobar el remate mediante la decisión correspondiente. Esta aprobación contempla las órdenes relacionadas con la cancelación de determinados gravámenes y embargos, el levantamiento del secuestro, la expedición de documentos para registrar la adquisición y la entrega del bien. El comprador debe llevar las copias pertinentes a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para inscribir el inmueble a su nombre. La entrega material corresponde al secuestre.
Debe prestarse especial atención cuando el remate comprende solamente una cuota parte del inmueble. En ese caso, el comprador adquiere únicamente el porcentaje indicado, por ejemplo, el 50 % de una casa, y pasa a ser copropietario junto con las demás personas que tengan derechos sobre ella. No obtiene automáticamente el dominio exclusivo ni puede disponer de la totalidad del inmueble como si fuera el único dueño. En este caso, se plantea como alternativas negociar con los otros copropietarios o acudir a un proceso divisorio para solicitar la división del bien o su venta y posterior reparto del dinero.
Si no se presenta ningún postor, el remate puede declararse desierto. El documento explica que esto puede ocurrir cuando el precio resulta demasiado alto frente al mercado, el bien está deteriorado, existen riesgos jurídicos, falta información o las condiciones económicas desincentivan las ofertas. En esos casos puede programarse otra diligencia y, el acreedor podría llegar a solicitar la adjudicación del bien por cuenta de su crédito en determinadas circunstancias.
En conclusión, participar en un remate judicial exige mucho más que encontrar un bien. Antes de ofertar, hay que estudiar el expediente, revisar el certificado de libertad y tradición, verificar el avalúo y el estado del bien, comprender si se adquiere la propiedad completa o solo una cuota parte y calcular el costo total de la operación. También es importante contar con el dinero disponible para cumplir los plazos y buscar asesoría especializada cuando existan dudas jurídicas.
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